Novela zákona o DPH - nájem nemovitých věcí

28.08.2018

V rámci sněmovního tisku č. 206, novelizujícího většinu daňových předpisů, jsou plánovány také zásadní změny v oblasti nájmu nemovitých věcí z pohledu DPH, které si zaslouží náležitou pozornost daňových subjektů. V následujícím článku poskytujeme rozbor plánovaných legislativních úprav a několik praktických příkladů.

Zákonné znění § 56a zákona o DPH

Toto ustanovení obecně upravuje osvobození od daně bez nároku na odpočet daně a dále uvádí výjimky z využití tohoto režimu, tj. poskytuje úplný výčet situací, ve kterých osvobození není možné uplatnit. Mezi tyto patří mj. krátkodobý nájem nemovité věci (do 48 hodin). Dle současného znění zákona platí, že se u nájmu nemovité věci jiným plátcům DPH může plátce libovolně rozhodnout, že uplatní daň.

Současné znění:

(1) Nájem nemovité věci je osvobozen od daně s výjimkou

  • krátkodobého nájmu nemovité věci,
  • nájmu prostor a míst k parkování vozidel,
  • nájmu bezpečnostních schránek,
  • nájmu strojů nebo jiných upevněných zařízení.

(2) Krátkodobým nájmem nemovité věci se pro účely odstavce 1 písm. a) rozumí nájem pozemku, jehož součástí je stavba, stavby nebo jednotky, popřípadě spolu s vnitřním movitým vybavením nebo dodáním plynu, elektřiny, tepla, chladu nebo vody, který trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin.

(3) Plátce se může rozhodnout, že se u nájmu nemovité věci jiným plátcům pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností uplatňuje daň.

Text novelizace:

Bod 111. V § 56a odst. 1 se za písmeno a) vkládá nové písmeno b), které zní:

"b) poskytnutí ubytovacích služeb, které odpovídají číselnému kódu klasifikace produkce CZ-CPA 55 ve znění platném k 1. lednu 2008,".

Dosavadní písmena b) až d) se označují jako písmena c) až e).


Bod 112. V § 56a odstavec 3 zní:

"(3) Plátce se může rozhodnout, že se u nájmu nemovité věci jinému plátci pro účely uskutečňování jeho ekonomické činnosti uplatňuje daň; to neplatí pro nájem

  • stavby rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí,
  • obytného prostoru,
  • jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
  • stavby, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby nebo části stavby, je-li pronajímaná tato část, tvořeno obytným prostorem,
  • pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, obytný prostor nebo stavba podle písmene d), s níž je tento pozemek pronajímán,
  • práva stavby, jehož součástí je stavba rodinného domu nebo stavba podle písmene d), s níž je právo stavby pronajímáno.".

Komentář:

Bod 111: Tento bod rozšiřuje výjimky z osvobození od DPH o skupinu služeb č. 55 klasifikace produkce CZ-CPA. Do této skupiny patří obecně ubytovací služby všeho druhu. Tento bod představuje pouhou deklaraci již platného stavu, všechny zde uvedené služby by neměly požívat osvobození od daně již nyní.

Bod 112: Tímto bodem novelizace omezuje možnost uplatnění DPH při nájmu nemovité věci jiným plátcům DPH. Nově by nemělo být možné DPH uplatnit u nájmu nemovité věci jiným plátcům v případě, že by předmětem nájmu byla, obecně řečeno, nemovitá věc primárně určená nebo alespoň splňující technické požadavky k trvalému bydlení (konkrétní výčet dotčených nemovitých věcí viz výše). I nadále by však zůstala možnost uplatnit DPH při pronájmu plátcům DPH u komerčních nebytových prostor - tj. takových, které nejsou k trvalému bydlení ani určeny, ani pro ně nepslňují technické požadavky.

Účinnost:

  • Bod 111 od 1. ledna 2019
  • Bod 112 od 1. ledna 2021

Resumé

V případě, že výše vyjmenovaná novelizující ustanovení projdou legislativním procesem v navrženém znění, bude to pro daňové subjekty znamenat, že:

  • stejně jako za současného stavu nebude možné uplatnit osvobození od DPH na ubytovací služby a
  • nově nebude možné uplatnit DPH na výstupu při nájmu nemovité věci plátci daně v případě, že předmětem tohoto nájmu bude nemovitá věc primárně určená nebo alespoň splňující technické požadavky k trvalému bydlení.
  • tento bod, v závislosti na okolnostech konkrétního případu, může u společnosti pronajímající nemovitou věc znamenat nárůst uskutečněných plnění osvobozených od DPH bez nároku na odpočet, a tím vést ke snížení nároku na dopočet DPH.

Příklady aplikace navrhované právní úpravy

Obecné zadání:

Společnost Nemovitostní a.s., plátce DPH, vlastní bytový dům rozdělený na bytové i nebytové jednotky za účelem jejího dalšího pronájmu. Nebytové jednotky jsou z části tvořeny garážemi, sklepy a komorami k využití společně s bytovými jednotkami a z části komerčními plochami v 1. nadzemním podlaží, které mají být pronajaty za účelem podnikání. Protože si společnost při pořízení nemovitosti uplatnila odpočet DPH, má zájem na co největším uplatnění DPH na výstupu, aby nemusela krátit uplatněný odpočet.

Příklad č. 1

Nemovitostní a.s. se rozhodla pronajmou všechny bytové jednotky, včetně garážových stání, komor a sklepů, fyzickým osobám nepodnikatelům za účelem bydlení. Komerční prostory pronajímá taktéž fyzickým osobám, ale podnikatelům, plátcům DPH.

Řešení - stejné před i po novele:

Veškeré pronájmy neplátcům DPH musí být osvobozeny od DPH bez nároku na odpočet. Na pronájmy komerčních prostor může Nemovitostní a.s. na základě svého rozhodnutí uplatnit DPH ve smyslu §56 a odst. 3 zákona o DPH.

Příklad č. 2

Nemovitostní a.s. postupuje shodně jako v příkladu č. 1. Nadto však podnikající fyzické osoby, plátci DPH, kteří mají v 1. NP pronajaty komerční prostory, mají zájem pronajmout si také několik bytových jednotek a garážových stání, aby zde mohly ubytovat své pracovníky.

Řešení - před novelou:

Nemovitostí a.s. se dle současného znění §56a odst. 3 zákona o DPH může zcela svobodně rozhodnout, zda-li u nájmu bytových jednotek, garážových stání i komerčních ploch plátcům DPH aplikuje příslušnou sazbu daně. V zájmu zachování co největšího nároku na odpočet tedy Nemovitostní a.s. aplikuje DPH ke všem nájmům vůči plátcům DPH.

Řešení - po novele:

Nemovitostní a.s. dle navrhovaného znění §56a odst. 3 zákona o DPH musí nebytové prostory, pronajímané plátcům DPH, rozdělit na (i) bytové jednotky, garáže, sklepy a komory a na (ii) komerční prostory. Skupinu ad (i) musí pronajmout jako plnění osvobozené od DPH, neb se jedná o nemovité věci určené k trvalému bydlení, u kterých je aplikace DPH zákonem vyloučena. U skupiny ad (ii) může uplatnit DPH vůči plátcům bez omezení.


Příklad č. 3

Nemovitostní a.s. se rozhodla, že pronajme bytový dům jako celek jiné společnosti, plátci DPH. V tomto bytovém domě jsou podlahové plochy jednotlivých typů prostor procentuelně zastoupeny takto: bytové jednotky (obytný prostor) 70%, garáže, sklepy a komory 20%, komerční plochy 10%.

Řešení - před novelou:

Nemovitostní a.s. se dle současného znění § 56a odst. 3 o DPH může opět zcela svobodně rozhodnout, zda-li u nájmu nemovité věci plátci DPH uplatní daň či nikoliv. Protože si chce zachovat co největší nárok na odpočet DPH, aplikuje na pronájem bytového domu příslušnou výši DPH.

Řešení - po novele

Nové znění §56a odst. 3 písm. d) vylučuje možnost uplatnění DPH v případě, kdy je předmětem nájmu taková stavba, jejíž alespoň 60% pronajaté podlahové plochy může sloužit k trvalému bydlení (je obytným prostorem). Protože ze zadání vyplývá, že 70% plochy bytového domu tvoří bytové jednotky, Nemovitostní a.s. musí bytový dům pronajmout jako plnění osvobozené bez nároku na odpočet a návazně zásadním způsobem zredukovat původně uplatněný nárok na odpočet přesto, že je celý bytový dům pronajat plátci DPH. Možnost uplatnit DPH by zůstala zachována, kdyby bylo obytným prostorem tvořeno méně jak 60% pronajímané podlahové plochy.


Komentář k dalším novelizovaným ustanovením, stejně jako informace o průběhu legislativního procesu sněmovního tisku č. 206, Vám přineseme v následujících článcích.


Jan Kašpar

jan.kaspar@locke-hobbes.cz